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  • Guillermo Piacesi Ramos

A RESPONSABILIZAÇÃO DO POSSUIDOR POR DÉBITO CONDOMINIAL

Atualizado: 16 de abr. de 2019

Transcrevemos aqui a notícia constante do portal do Superior Tribunal de Justiça, que entendemos de interesse geral, datada de 17 de maio do corrente (íntegra nesse link aqui: http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Arrendat%C3%A1rio-de-ponto-comercial-pode-ser-acionado-em-cobran%C3%A7a-de-d%C3%ADvida-de-condom%C3%ADnio):


"Arrendatário de ponto comercial pode ser acionado em cobrança de dívida de condomínio


Nos casos de inadimplência de taxas condominiais, a ação de cobrança pode ser proposta contra o proprietário ou contra o arrendatário do ponto comercial, sendo legítima a inclusão de ambos no polo passivo da demanda.


Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um condomínio para possibilitar o prosseguimento da ação de cobrança também contra o arrendatário do ponto comercial.


Segundo a ministra relatora do recurso, Nancy Andrighi, apesar de o arrendatário não ser o proprietário do ponto, ele exerce a posse direta sobre o imóvel, usufruindo, inclusive, dos serviços prestados pelo condomínio, “não sendo razoável que não possa ser demandado para o pagamento de despesas condominiais inadimplidas”.


O acórdão recorrido entendeu que somente o proprietário poderia ser demandado na ação de cobrança, mesmo havendo cláusula no contrato de arrendamento segundo a qual a responsabilidade pelas taxas condominiais seria do arrendatário.


Detentor da posse


No voto acompanhado pelos colegas da turma, Nancy Andrighi explicou que as despesas condominiais são compreendidas como obrigações propter rem, ou seja, de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse ou a fruição, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, o que ficou comprovado no caso analisado.


A relatora lembrou que nesses casos prevalece o interesse coletivo em receber os recursos para pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor de direito escolher o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ficando obviamente ressalvado o direito de regresso.


Dessa forma, segundo a ministra, conclui-se que a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser ajuizada contra quem esteja em condições de quitá-los de forma mais rápida, entre qualquer um daqueles que tenham relação jurídica com o imóvel.


Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1704498"


O STJ, com o entendimento acima destacado, sedimentou a jurisprudência - que já vinha se formando na Corte - de que o possuidor também pode ser responsabilizado pela dívida condominial, e não apenas o proprietário, que conste registrado no cartório de imóveis, desde que tal possuidor tenha relação direta com o condomínio, por exemplo, um lojista de prédio comercial, ou um promitente-comprador que ainda não possua escritura definitiva do imóvel.


A razão de ser de tal entendimento é quanto à natureza da obrigação de pagamento das despesas condominiais, que é "propter rem" ou seja, "própria da coisa": incidem sobre a coisa - no caso, o imóvel - e não sobre a pessoa.



Aliás, um exemplo claríssimo da incidência da obrigação "propter rem" na lei é o artigo 1345 do Código Civil, que estabelece que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Esse dispositivo mostra de forma clara como a dívida condominial - que é gerada pelo bem, pela coisa, pela "res" - segue o imóvel mesmo em caso de alienação da unidade.


Por essa razão é que é comum (e imprescindível), nos casos de compras de imóveis, exigir-se, do vendedor, a comprovação de que as obrigações condominiais estão em dia e adimplidas.


Em nossa opinião, corretíssimo se mostrou o entendimento do Superior Tribunal de Justiça comentado aqui.

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